무섭게 올라가기만 하는 집값이 항상 서민에게는 걱정거리입니다. 금리 변화로 주택 가격이 변동이 있기는 하지만, 여전히 서민들이 매매하기에는 다소 높은 가격입니다. 집을 장만할 자금도 마련하기 쉽지 않은데 안타깝게도 부동산을 취득하게 되면 해당 요건에 맞는 세금을 내야만 합니다. 세금을 납부해야 할 때 담당 세무서에서 지로, 또는 전자 문서로 납부 요청을 해 주지만, 미리미리 알고 있는 것이 자금계획을 세우는 데 있어 도움이 됩니다. 이번 시간은 부동산 관련 세금 종류를 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 관련 세금
취득세
부동산 관련 세금 중 주택이나 건물, 토지 등을 취득하게 되면 발생하는 세금인 취득세가 있습니다. 취득세는 지방세에 속하는 것으로, 지방 교육세와 농어촌 특별세를 포함하고 있습니다. 취득세는 전체 금액에서 비율로 산정하여 내야 하며, 이는 규제를 적용받는 지역 등에 따라 달라집니다. 규제가 적용되는 조정 대상 지역 또는 투기 과열 지구라면 그 비율이 훨씬 높고, 비규제 지역이라면 낮습니다. 이는 보유하고 있는 주택의 수에 따라서도 다릅니다. 무주택자가 가장 적은 세율을 적용받고 그 수가 늘어날수록 세율 역시 높아집니다.
취득세 과세 표준과 세율
1. 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는 것이 원칙이나 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다고 규정하고 있습니다.연부(年賦)란?매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말함
2. 취득당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 하고 있습니다. 이러한 경우에도 다음과 같은 경우에는 사실상 취득가격에 의하도록 하고 있습니다.(무상취득 및 특수관계자와의 거래로 조세를 부당히 감소시키는 취득은 제외)
- 국가. 지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
- 외국으로부터 수입에 의한 취득
- 판결문. 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득
- 공매방법에 의한 취득
- 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고 및 제28조에 의한 검증이 이루어진 취득
3. 취득세 세율은 유상취득의 경우 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 40(4%)으로 하고 있고, 무상취득의 경우 1,000분의 35(3.5%), 상속보존의 경우는 1,000분의 28(2.8%)입니다. 다만, 다음 각 호의 부동산을 취득하는 경우에는 중과기준 세율(2%)의 4배 또는 2배를 적용합니다.
- 별장. 골프장. 고급주택. 고급오락장. 고급선박 : 기본세율+8%
- 과밀억제권역 안에서 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(신축. 증축하는 경우와 그 부속토지에 한함)
출처 : 서울시 ETAX
재산세와 종부세
부동산 관련 세금 종류 중 가장 서민들이 부담스러워 하는 것이 바로 재산세일 것입니다. 이 역시 지방세의 일종이며, 만일 소유하고 있는 토지나 주택이 다수라면 지방세가 아닌 국세의 명목으로 종합부동산세가 추가로 부과됩니다. 이는 단순히 여러 주택을 가지고 있다고만 해서 내야 하는 것은 아니며, 토지나 주택을 유형별로 구분해 합산하였을 때 그 가액이 공제 금액을 초과하게 되면, 그 초과분에 한해 내게 되는 것입니다. 총합이 공시가격 6억 원이 넘어가면 종부세를 내야 하며, 1세대 1주택자라면 11억 원으로 그 기준선을 늘려 두고 있습니다. 그 외에도 토지나 상가, 사무실에 대해 다른 기준들이 정해져 있습니다.
재산세
재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 자에게 과세하는 지방세
- 납세의무자 : 과세기준일 현재(매년6월1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 자
- 과세표준 : 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
- 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
- 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
- 세율 :
출처 : 서울시 ETAX
종합부동산세
과세표준
[과세유형별 전국합산{공시가격 × (1-감면율)}- 공제금액(과세기준금액)] × 공정시장가액비율
- 주택분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 6억 원(11억 원] × 60%
- 법인주택 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)}]× 60%(기본공제 없음)
- 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 5억 원] × 100%
- 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 80억 원] × 100%
세율
주택
| 3억 원 이하 | 0.6% |
| 6억 원 이하 | 0.8% |
| 12억 원 이하 | 1.2% |
| 50억 원 이하 | 1.6% |
| 94억 원 이하 | 2.2% |
| 94억 원 초과 | 3.0% |
주택(3주택이상 등)
| 3억 원 이하 | 1.2% |
| 6억 원 이하 | 1.6% |
| 12억 원 이하 | 2.2% |
| 50억 원 이하 | 3.6% |
| 94억 원 이하 | 5.0% |
| 94억 원 초과 | 6.0% |
* 법인 주택 : (일반) 3%, (3 주택 이상 등) 6%
종합합산
| 15억 원 이하 | 1% |
| 45억 원 이하 | 2% |
| 45억 원 초과 | 3% |
별도합산
과세표준세율
| 200억 원 이하 | 0.5% |
| 400억 원 이하 | 0.6% |
| 400억 원 초과 | 0.7% |
출처 : 국세청
소득세
임대료 소득이 발생했다면 이 역시 과세 대상입니다. 주거시설이나 상가 등의 건물을 본인 명의로 보유하면서 직접 거주나 이용을 하는 사람도 있고, 다른 사람에게 전세나 월세를 주는 예도 있습니다. 이를 임대한다고 하는데, 임대 과정에서 수입이 발생한다면 수입의 10%를 부동산 세금 종류 중 하나인 부가세로 내야 합니다. 이는 토지나 상가, 오피스텔에만 해당하며 주택은 부가세는 따로 붙지 않습니다. 수입에서 경비를 차감하고도 이익이 남는다면 지방 소득세와 종합 소득세를 납세해야 하는데, 주택은 2 주택 이상 보유자가 임대수입이 생기면 종합 소득세를 부과합니다. 부동산 관련 세금의 한 종류 입니다.
양도소득세
부동산 관련 세금 종류가 많은 이유는 취득, 보유, 임대, 양도, 증여 등 모든 과정에서 각기 다른 세금이 발생하기 때문입니다. 내 소유의 부동산을 타인에게 양도하는 경우라면 양도소득세를 납세할 의무를 지게 됩니다. 이는 지역이나 보유 기간, 비과세와 중과세 등 고려할 항목이 많아 가장 까다로운 부동산 관련 세금으로 꼽히기도 합니다. 하나 명확히 알아 두어야 할 것은, 1 가구 1 주택을 2년 이상 소유 또는, 조정 대상 지역에 속한 1 가구에 2년 이상 거주했을 시 양도세 면제가 가능합니다. 그 외에는 각자의 조건을 따져 세금을 계산해 보는 것이 좋습니다.
출처 : 국세청
상속세와 증여세
재산을 가지고 있던 사람이 사망하여 자녀나 기타 승계자에게 자동으로 넘어가는 경우를 상속, 소유주가 아직 살아 있지만 전달 의사를 밝혀 물려줄 경우를 증여라고 합니다. 상속세는 상속 개시일로부터 6개월 이내에 자진 신고하게 되면 총세액의 3%를 공제해 줍니다. 그러나 신고하지 않으면 20%의 가산세에 9%의 납부 불성실 가산세를 부담해야 할 수 있으므로 빠르게 챙겨야 합니다. 증여세는 과세의 표준액이 얼마인지에 따라 그 세율이 또 달라집니다. 세금의 종류는 다양하고 하나하나 이유가 있고 알아두어야 할 내용이 많습니다. 부동산 세금이야말로 금액이 큰 만큼 꼭 공부하고 정보를 취득하여 절세하는 법을 반드시 숙지하기 바랍니다.
상속세율
상속세 산출 세액은 과세표준에 세율을 곱하여 게산하는 것이며, 세율은 최저 10%부터 최고 50%까지의 5단계 초과 누진세율 구조로 되어 있습니다.
출처 : 국세청
지금까지 부동산 관련 세금에 대해서 알아봤습니다.
