임대주택 - "공공임대주택"의 재조명
‘영혼까지 끌어내서 자금을 마련한다’는 ‘영끌’과 ‘빚내서 투자한다’는 ‘빚투’라는 씁쓸한 유행어를 남긴 부동산, 주식, 가상자산 투자 열풍이 지나간 후 경기침체와 경제 불황 및 고물가 상황이 지속되면서 주거 환경 개선을 위해 정부에서 제공하는 임대주택에 대한 청년층의 관심이 집중되고 있다. 계속된 금리 인상과 전월세 전환비율 상승으로 주거비 부담이 커진 만큼 상대적으로 임대료 부담이 적고 장기간 안정적인 거주가 가능한 공공임대주택에 2030 세대의 수요가 몰리고 있는 것이다.
주거 안정을 위한 2030의 선택 공공임대주택
국가, 지자체, LH, 지방공사 등에서는 무주택 저소득 서민들이 저렴한 비용으로 주거 안정을 누릴 수 있도록 소득 계층별로 다양한 임대주택을 공급하고 있다. 저렴한 보증금과 시중 시세보다 낮은 임대료로 임대할 수 있는 것이 장점이다.
임대주택은 크게 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉜다. 건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설한 주택으로, 정부 지원 여부에 따라 공공건설임대주택과 민간건설임대주택으로 나뉜다. 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등에 의해 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 이 중 공공건설임대주택은 임차인은 무주택 세대 구성원이어야 하며, 민간건설임대주택과 매입임대주택의 임차인은 임대사업자가 직접 결정한다.
정부에서 지원하는 임대주택 유형은 통합공공임대, 국민임대, 장기전세, 공공임대, 매입임대 등으로 다양하며, 유형에 따라 임대 기간, 공급조건, 공급 규모, 신청기준 (자산, 소득 등)이 달라진다. 공급 대상은 무주택 세대주 혹은 무주택세대 구성원으로,개인 혹은 세대에 속하는 사람 전원이 현재 주택 또는 분양권을 소유하고 있지 않은 경우 임대주택에 입주할 수 있다.
2030 청년을 위한 임대주택
행복주택, 역세권 청년주택, 청년매입임대주택과 같이 청년, 대학생, 신혼부부 등 젊은 계층을 위한 임대주택도 있다.
1. 행복주택
대학생, 신혼부부, 청년 등을 위해 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통이 편리한 곳에 짓는 임대료가 저렴한 공공 임대주택이다. 젊은 세대의 주거 안정과 주거 복지 향상을 위해 공급되는 행복주택의 주택규모는 전용면적 60㎡ 이하로, 임대 기간은 최대 30년이며 임대료는 시중 시세의 60~80% 수준이다.
2. 역세권 청년주택
통학 및 출근이 용이한 역세권에 공급하는 공공 및 민간임대주택으로, 19~39세 대학생, 청년, 신혼부부, 차량 미 운행자 및 미소유자, 무주택자일 경우 신청할 수 있다. 역세권 청년 주택의 임대료는 공급유형 및 지역, 면적에 따라 다르게 책정된다. 공공임대 유형은 주변 시세 대비 30% 수준으로, 민간 임대 유형은 특별공급은 주변 시세 대비 85% 이하, 일반공급은 95% 이하 수준으로 임대료가 책정된다. 역세권 청년 주택 중 공공지원민간임대 입주예정자에게는 역세권 청년주택 주거비 지원 사업으로 보증금 일부를 무이자로 지원한다.
3. 청년매입임대주택
서울주택도시공사에서 민간주택을 매입하여 필요한 청년들에게 임대하는 주택이다. 무주택자 미혼 청년을 위한 공공임대주택으로 만 19세 이상 만 39세 이하이거나 대학생 혹은 취업준비생(고등학교, 대학교 등을 졸업, 중퇴 후 2년 이내인 사람으로서 미취업자) 일 경우 신청이 가능하다. 거주기간은 2년이며, 입주 자격 유지 및 재계약 시 최장 6년까지 거주 가능하다. 생계, 주거, 의료급여 수급자 가구, 차상위계층 가구, 지원 대상 한부모가족에 속하는 청년이 1순위 대상자로, 보증금100만 원에 시중 시세의 40%에 해당하는 임대료로 입주할 수 있다.
왜? 공공임대주택을 찾는가?
청년들 사이에서 공공임대주택의 경쟁률은 나날이 상승하고 있다. 2022년 7월 10일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 최근 실시한 '2022년 2차 청년 매입임대주택'의 청약 접수 결과 서울지역 신청자 수는 총 2만 6,910명으로, 평균 경쟁률은 무려 102.3 대 1을 기록했다. 또한 부천 상동 행복주택은 79.6대 1의 경쟁률을 기록하며 높은 경쟁률을 보이기도 했다.
청년들이 공공임대주택에 몰리는 이유는 금리 인상 때문이다. 20, 30세대는 주택 구매 시 상대적으로 대출 의존도가 높은데, 금리가 인상되면 대출이자 부담이 더 커지기 마련이다. 여기에 주택 경기 침체로 향후 집값이 하락할 것이라는 인식이 퍼지자 20, 30 세대의 아파트 매수세는 줄고, 공공임대주택에 관심이 쏠리고 있다.
계속되는 금리 인상으로 전세의 월세화 현상이 나타나고 있는 가운데, 임대주택에는 세입자에게 유리한 전월세 전환율이 적용되고 있다는 점도 큰 영향을 미쳤다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 집주인이 받는 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것으로 보증금 감액 시 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리하다. 공공임대주택 세입자가 월세를 높이고 보증금을 낮출 때(감액 전환)는 2.5%의 전월세 전환율이 적용된다. 전국 아파트 전월세 전환율인 4.7%와 비교했을 때 차이가 많이 난다.
임대료 부담이 적고 장기간 안정적인 거주가 가능한 공공임대주택이 새로운 청년층 주거 대안으로 떠오르고 있다. 여기에 일부 민간아파트와 비슷한 수준의 설계 및 커뮤니티 시설 등 젊은 층의 수요를 맞춘 물량들도 공급되며 당분간 임대주택에 대한 수요가 계속 이어질 것으로 보인다.
