부동산 전월세 시장의 변화
최근 기준 금리의 상승으로 인해 주거비 부담이 커지면서 전세의 월세화 현상이 가속화되고 있다. 전세 대출 이자보다 월세가 더 저렴하기 때문에 월세를 선호하는 세입자가 많아진 것이다. 반대로 전세 거래량이 감소함에 따라 새로운 임차인을 구하지 못해 전셋값을 돌려주지 못하는 임대인도 많아지고 있다. 변화하는 전월세 시장의 흐름 속에서 안정적인 주거 계약을 위해서는 주의가 필요한 시점이다. 매스컴에 “깡통전세”, “전세사기” 등의 말이 심심치 않게 들린다. 불안한 경제 상황 속에서 부동산 매매 가격의 변동성이 심해지고 금리 인상 등 부동산 경기에 악재가 겹치면서 시름하는 임차인들이 늘어가고 있다. 뉴스나 드라마에서나 나올 법한 일들이 주위에서 혹은 나 에게도 일어날 수 있는 일이 되고 있다. 부동산 전월세 시장의 변화에 대해서 알아보겠다.
늘어나고 있는 월세
2022년 4월부터 전국 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중이 50%를 넘어섰다. 그 이후 5개월 연속 전세보다 월세 거래량 비중이 높게 나타나고 있다. 이러한 전세의 월세화 현상은 전국적으로 나타나고 있다. 특히 충남(19.02%p), 전남(17.25%p), 경북(12.46%p), 제주(11.56%p), 세종(11.46%p) 등 일부 지역에서는 월세 비중이 10%p 이상 증가한 것으로 나타났다.
월세의 비중이 높아지는 현상이 나타나게 된 것은 금리 상승으로 월세에 대한 수요가 높아지고, 부동산 규제 강화로 인해 전세 공급은 감소했기 때문으로 전문가들은 얘기한다. 금리 인상으로 전세 대출 이자가 월세보다 높아지며 세입자들이 월세를 선호하는 경향이 나타나고 있다. 반면, 다주택자에 대한 취득세, 종합부동산세나 재산세, 보유세 등 각종 부동산 관련 세금이 증가하면서 투자수요가 줄고 전세매물이 감소하게 된 것이다. 이에 임대인들은 늘어난 세금을 납부하기 위해 집을 월세로 전환하여 현금 유동성을 확보하려는 모습을 보이고 있다.
부동산 전월세 시장의 변화에 시장의 흐름이 바뀌며 깡통전세 등 전세 사기에 대한 피해도 급증하고 있다. 새로운 세입자를 구하지 못해 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 많아졌다. 따라서 전세에서 월세로의 전환을 계획 중인 경우 계약 전 각별한 주의가 필요하다.
세입자 보호를 위한 관련법에는 “임대차보호법”과 “임대차3법”이 있다.
임대차보호법
임차인의 피해를 최소화하고, 안정적인 주거생활을 보장하기 위한 법적 제도로 임대차보호법이 있다. 임대차보호법에는 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도, 계약의 묵시적 갱신 등 임차인의 권리를 보장해주는 내용이 포함되어 있다.
1. 대항력
임차인이 제 3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. 주택의 인도와 전입신고를 한 다음 날 오전 0시부터 효력이 발생한다.
2. 우선변제권
임차 주택이 경매 또는 공매되는 경우 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추고, 임대차계약서상 확정일자를 받아야 한다. 만일 임대차가 끝난 후 전세 보증금을 돌려받지 못하고 새롭게 이사하더라도 임차권등기명령 제도를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장받을 수 있다.
3. 계약의 묵시적 갱신
임대인이 계약 갱신 및 계약 조건 변경에 대해 사전 통지하지 않은 경우 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 재계약된 것으로 간주하는 것을 말한다. 계약 종료 혹은 계약 조건 변경이 필요할 경우, 임대인은 계약 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전 이내 임차인에게 통지해야 한다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 원할 때 계약 해지를 통지할 수 있다.
임대차 3법
임대차 3법도 임차인을 보호하기 위해 도입된 법적 제도이다. 2020년 7월 31일 전월세 시장이 불안정해지며 주택임대차보호법을 일부 개정한 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제)이 시행되었다.
1. 계약갱신청구권
임차 계약이 종료된 후 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리
2. 전월세상한제
임대차 계약 갱신 시 임대료를 최대 5%까지만 상향할 수 있게 제한하는 제도
3. 임대차신고제
임대차 계약을 체결하고 나서 계약 체결일로부터 30일 이내 임대 기간이나 임대료 등 계약의 주요 내용을 관할 지자체에 신고하도록 하는 제도
임대차 3법은 매매가 폭등 및 세금 인상으로 인한 조세의 임대료 전가를 막기 위해 도입되었지만, 일부 부작용이 나타나며 현재 제도 개편에 대한 사회적 논의가 이뤄지고 있다. 계약갱신청구권이 있더라도 집주인이 거주한다는 이유로 임차인을 쫓아내는 것이 가능하고, 임대료를 미리 올리거나 계약 전후 한 번에 임대료를 많이 올리는 경우도 있다고 한다. 또한 전월세 상한제로 인해 부족한 월세 수입을 대신해 전세 보증금을 올리는 등 집값 상승에 영향이 있다는 의견도 나오고 있다. 부동산 전월세 시장의 변화에 따른 전세의 월세화 현상이 장기화될 것으로 전망되는 만큼 임대차 보호를 위한 사회적 논의가 계속 이어질 것으로 보인다.
전월세 계약 시 주의사항
세입자의 주거 안정과 보증금 보호를 위해서 계약서를 작성해야 한다는 것은 다들 알고 있는 내용이다. 임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 임대차계약서와 더불어 반드시 알아야 할 주의 사항들이 있다.
1. 등기부등본 확인
임대차계약서 작성 전에는 반드시 등기부등본을 확인해 봐야 한다. 갑구에서 소유권 확인, 가등기, 가압류, 압류, 임의경매 등의 법적 다툼이 있는지 확인해야 하며, 을구에서 근저당권 설정, 등 권리사항에 대해 확인해야 한다. 계약 전뿐만 아니라 잔금 지급 전, 잔금 지급 후 3번에 걸쳐 확인하는 것이 가장 좋다.
2. 계약서 작성 시 소유주와 대면
계약서를 작성할 때는 등기부등본상의 소유주 (임대인)과 직접 대면으로 만나 진행해야 한다. 직접 만나는 것이 어렵다면 임대인과 통화를 하고, 거래 사실에 대한 녹취, 대리인의 신분 확인을 반드시 해야 한다. 또한 계약금의 잔금 이체는 등기부등본상의 소유자 명의로 입금해야 한다. 만일 대리인 명의로 입금을 요구한다면 특약사항에 입금 관련 정보를 포함하고, 송금 후 영수증을 챙겨 두어야 한다. 그 외에도 중도 퇴거 시 수수료 부담 등에 대한 사항도 미리 특약사항에 작성하는 것이 좋다.
3. 전입신고와 확정일자
잔금 지급을 완료한 이후에는 즉시 확정일자를 받고, 이사 당일 전입신고를 해야 한다. 확정일자와 전입신고가 되어 있어야 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있기 때문이다.
부동산 전월세 시장의 변화에 대해서 알아보았다.
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