깡통전세란 무엇인가?
깡통전세는 두 가지 경우로 나누어 볼 수 있을 것 같다.
첫번째는 집주인과 주변인(분양 사, 중개인, 브로커 등)등이 서로 담합하여 시세보다 높은 가격으로 매매 가격을 책정한 후 전세를 놓는 경우인데 이 경우 매매 가격보다 전세 가격이 낮더라도 향후 이사를 가야 할 때 다른 전세 세입자가 구해지지 않을 경우 문제가 발생하게 된다. 주변 시세보다 높은 가격으로 책정이 되었기 때문에 경매에 넘어가게 될 경우 부득이하게 손실이 발생하게 된다.
두번째는 전세 가격은 주변 시세와 비슷하게 되었으나 집 값의 하락으로 현재 전세 가격이 집 값보다 비슷하거나 높아지는 경우이다.
첫번째의 경우를 ‘전세사기’로 두번째의 경우를 ‘깡통전세’로 칭하고 깡통전세의 전반적인 내용에 대해서 알아보고 전세사기를 당하지 않는 법과 마지막으로는 깡통전세의 해법(주로 정부의 관점에서)에 대해서 알아보도록 하겠다.
깡통전세 원인과 현재 상황
깡통전세는 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택매매 가격과 비슷하거나 높은 경우를 말한다. 임대차 계약의 경우 매매가와 전세가의 차이가 없으면 전세 계약 만료 시 집값보다 높은 보증금 때문에 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높다. 신축빌라의 경우 시세와 가격 적정선을 확인하기 어려워 이를 악용한 피해 사례가 늘고 있다.
올해 2분기 기준으로 전세가율은 100%가 넘은 상태에 이르렀다. 주택 가격은 내리고 있는 이때 계약 만기나 중도 이사를 가려고 할 때 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 얘기다. 2021년 주택도시 보증 공사의 전세보증보험 가입 주택 중 발생한 보증사고는 무려 2799건으로 총액이 5790억 원에 이른다. 시장에서는 전세보증보험에 가입되지 않은 주택이 일반적이므로 전체 피해 규모는 상당할 것으로 예상한다.
세입자의 보증금을 떼먹는 이른바 ‘깡통전세’의 문제는 어느새 일상이 됐다. 특정 사기 사건이라고 축소해 보기에는 전국이 깡통전세 위험에 많이 노출되어 있다고 봐도 되는 상황이다. 주택 보증금 미 반환 사태는 전문가조차 피해를 볼 때가 많다. 가장 큰 원인은 부동산 가격 및 전세가율(주택매매 가격에 대비한 전셋값의 비율) 폭등에서 비롯됐다. 부동산 가격이 폭등할 때 주택의 정확한 가치를 파악하기가 어렵다.
특히 피해가 주로 발생하는 다세대 및 다가구주택은 정확한 부동산 금액을 판단하기가 어렵다. 건축 품질, 형태가 천차만별인 다세대 및 다가구주택의 특성상 주변 건물의 가격은 참고 자료가 되지 못한다. 자신이 고른 전셋집의 가격이 적정한지를 판단할 수 있는 기준이 없으니, 공인중개사, 감정평가사, 임대인이 나쁜 마음을 먹고 시세나 등기 등을 조작하면 속절없이 당할 수밖에 없는 상황이다.
무엇보다 시장의 불안도 가장 큰 문제이겠지만 사태를 지금까지 방치한 정부나 관리주체의 책임도 크다. 전세제도의 핵심은 보증금의 사적 금융화를 통해 주택 소유자의 투자금을 확보하는 데 있다. 세입자의 월세 지출 부담을 줄이면서도 다주택자들은 무이자로 큰돈을 확보할 수 있도록 시장에서도 적극적으로 수용한 것이다. 그러나 일반 개인 간 금전 거래가 안정적일 수 없듯이 유사 사금융인 전세보증금은 당연히 위험성이 높다. 정부는 전세제도의 공급 효과에만 관심을 보이고, 세입자의 주거권이나 보증금의 안정성 위협 문제에는 적극적이지 못했다. 결국 금리, 물가, 환율 상승 등의 국면으로 전환되며, 깡통전세를 막을 수 없는 상황에 놓이고 말았다.
깡통전세 및 전세사기 대비 방법
1. 계약 전
- 계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 확인
- 내가 보고 온 집과 전셋집 주소(등기부등본) 동일한지 확인
- 소유자 권리 변동 가능성 확인(미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)
- 내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 확인- 위험 (집값 – 선 순위 근저당금액 < 내 보증금)- 경계 (집값 – 선 순위 근저당금액 > 내 보증금)* 단, 집값은 경매 등을 고려해 시세의 60%~70% 수준으로 가정할 것
- 전세권 설정이 가장 깔끔하며, 계약 시 특약사항 넣어둘 것- 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 위반 시 계약을 무효로 한다.- 주의: 전세권설정은 물권이기는 하나 경매 시 주택가액에서만 배당
2. 잔금 당일
- 계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 다시 확인
- 소유자 권리 변동 가능성 다시 확인(미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)
- 내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 무조건 실시간 확인
- 반드시 잔금 즉시 ①전입신고 ②확정일자 받도록 할 것! (이사 전에도 가능)
- 주택의 점유, 전입신고, 확정일자 시 그다음 날시에 대항력, 우선변제권 발생 - 대항력: 새로운 집주인 및 경매 시 에도 거주 및 보증금 보장- 우선변제권 : 경매 시 후순위 낙찰자보다 먼저 배당을 받는 권리
3. 계약 만료 시점
- 최소한 계약 만료 6개월~2개월 전까지 집주인에게 “계약 연장 의사 없음” 통보- 실제적으로 3개월 지전에 “계약 연장 의사 없음” 밝힐 것 (증거 반드시 남길 것 : 문자, 녹취, 내용증명 등)
- 보증금 반환 의사 없을 경우 상황에 따라 보증금 반환 요구 내용증명 발송- 내용증명: 전달할 내용을 6하 원칙으로 요약하여 3부 작성 우체국에 가서 내용증명 발송 요청하면 약간의 수수료로 가능
- 계약 만기일 직전에 주민등록 전출 절대 금지 점유상태 계속 유지
- 부득이 이사해야 할 경우 계약 만기일 직후 임차권등기명령 신청하여, 대항력 우선변제권 유지- 임차권등기명령 : 등기소에 개인 직접 신청 및 법무사 사무실에 의뢰 - 임차권등기명령 신청서뿐만 아니라 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본, 내용증명, 부동산 목록 등을 첨부하여 제출한다- 보증금의 액수가 큰 경우 변제가 원활하게 이루어지지 않고 법적인 다툼을 진행할 때 임차권등기명령 신청을 하고 임대차 계약의 체결 사실 및 계약의 내용, 계약이 종료된 원인사실을 기재한다.- 신청 후 임차권 등기가 완료될 때까지2주 정도의 시간이 소요되고 임차권등기가 완료된 후 이사를 가는 것이 좋다.- 임차권등기명령 신청을 하고 바로 이사를 가지 않도록 해야 한다.
4. 경매절차 및 보증금 반환
- 임대차보증금 반환청구소송 승소 이후 경매 신청 및 강제집행
- 경매절차에서 권리신고 및 배당요구(최소 8~9개월 소요)- 최우선 변제권 및 우선 변제권 주장 통해 후 순위 채권자보다 먼저 배당가능
깡통전세 해결 방법
어떤 선택을 해도 깡통전세에 대한 완벽할 해결책이 없다면 발상의 전환으로 돌파해보는 것도 방법이다. 정부가 수습을 넘어 마지막까지 책임지는 방안을 시행해보는 것이다. 바로 토지(주택) 은행 제도를 통해 사고 발생 주택을 모두 매입하는 방안이다. 현재는 공공기금의 손실에 대한 비판 때문에, 보증금 미 반환 사고 이후에는 오로지 자금 회수 방안에 몰두한다. 그 결과 보증사고 주택은 곧바로 경매에 넘어가며 문제가 발생한 주택이 다시 민간 시장으로 흘러간다.
비록 부정적인 원인에 의해 정부에 반강제적으로 권한이 넘어온 주택이라고 하더라도 민간에 되돌려줄 것이 아니라 정부가 제대로 인수하고 관리한다면 거주 중인 세입자의 불안도 줄이고 공공의 영향력으로 안정성도 확보할 수 있다. 투기업자들에게 공공자금이 투여되는 문제를 적극적인 공공성 확보를 통해 두 마리 토끼를 잡는다는 명분으로 전환할 수 있는 것이다. 공동지분권자인 정부의 선매수는 현행 민법 체계에서도 가능하기에 별도의 입법이나 제도 개선이 필요하지도 않다.
시장을 교란하고 수많은 피해자를 양산하는 주택에 대한 단호한 대처가 있다면 전세제도와 보증보험을 무분별하게 악용하는 사례도 줄어들 것이다. 미래에는 또 어떤 방식으로 주거권을 위협하고 서민을 눈물짓게 하는 행위가 벌어질지 아무도 모른다. 문제가 발생하여 주체할 수 없을 정도로 서민들이 고통받기 전에 적극적으로 주택시장의 공공성을 확보하는 것이 정부가 서민들의 주거 안정을 위한 길이라고 하겠다.
깡통전세 전세사기가 없는 세입자가 눈물 흘리는 날이 없는 세상이 왔으면 좋겠다.
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